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Chroniques

Vendre sa maison sans intermédiaire

12 mars 2010
Pourquoi se passer d’un agent immobilier ? Pour épargner la commission, ce qui est loin d’être négligeable. Reste que vendre soi-même sa maison n’est pas de tout repos. Il faut investir temps et argent pour faire les choses comme il faut.

Par Séverine Galus, de l’agence de presse d’Option consommateurs

Les pressions du marché ont fait baisser les commissions des agents immobiliers. Auparavant, elles oscillaient entre 6 et 7 % du prix de la vente, elle est aujourd'hui de 5 %. Sur une propriété de 250 000 $, cela constitue tout de même un joli magot. " D'autant que les commissions des agents sont soumises à la TPS et à la TVQ ", précise Jocelyn Langlois, notaire à Montréal. Me Langlois a fait le calcul de ce qu'il en coûterait de vendre sa maison soi-même, comparativement à ce qu'il en coûterait de faire appel à un agent immobilier. Les frais pour la mise en marché (publicité) et les honoraires des experts consultés totalisent 4000 $. La commission d'un agent immobilier (si elle était de 6 %) et les taxes qui s'y appliquent s'élèveraient à 17 092 $, dans le cas d'une maison vendue 250 000 $.Vous économisez ainsi un peu plus de 13 000 $ pour 130 heures de travail si la vente est effectuée dans un délai de 120 jours. " J'ai calculé plus de dépenses pour le vendeur qu'il n'y en a en réalité, avoue Me Langlois. De même pour le temps de travail qui est en moyenne de 90 heures, ainsi que pour la vente qui se fait généralement dans les 90 jours. J'ai noirci le tableau pour montrer qu'il y avait quand même des économies substantielles à faire en vendant sa maison soi-même. "

Être capable de négocier
Selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), un propriétaire sur deux vend sa maison sans intermédiaire. CAA-Habitation reçoit régulièrement des appels de ses membres qui cherchent à se renseigner sur ce sujet. " On leur explique que ce n'est pas donné à tout le monde, signale Jacques Gobeil, directeur des services-conseils en habitation à CAA-Québec. Il faut que la personne soit capable de négocier et d'investir du temps. Les agents immobiliers sont bien payés, mais ils ont l'avantage d'être branchés à un réseau et d'être disponibles. " Jacques Gobeil précise cependant qu'il y a actuellement plus d'acheteurs que de vendeurs, ce qui facilite la vente sans intermédiaire. " Certains pensent encore que s'ils vendent par eux-mêmes, ils obtiendront un prix moindre que s'ils vendaient à l'aide d'un agent, estime pour sa part Me Langlois. Ce n'est pas le cas. C'est le marché qui établit la valeur d'une propriété. "

Faire appel aux experts
Un prix de vente trop élevé fera fuir les acheteurs. À l'inverse, un prix inférieur à celui du marché se traduira par une perte de gain. Pour s'assurer de demander un juste prix, il est recommandé de faire appel à un évaluateur agréé. Ses honoraires varient de 450 à 500 $. Il saura établir la valeur marchande de votre propriété dans les conditions actuelles du marché. CAA-Habitation recommande en outre de recourir à inspecteur en bâtiment pour obtenir une évaluation de l'état de votre propriété avant de la mettre en vente. Ce bilan de santé doit être fait par un professionnel neutre et objectif possédant une assurance responsabilité civile qui vous protégera en cas d'erreur ou d'omission. " Le rapport de l'inspection prévente servira à appuyer vos arguments de vente et vos négociations pendant la transaction ", explique Jacques Gobeil. Vous pourrez également inclure dans le rapport officiel une déclaration des vices connus, évitant ainsi d'éventuels recours s'y rattachant. Coût de l'inspection : environ 500 $.

Constituer un dossier complet
Selon Me Langlois, il faut consacrer environ 20 heures à la préparation du dossier pour la mise en vente, temps nécessaire pour réunir les documents dont un certificat de localisation récent et une copie de votre compte de taxes incluant l'évaluation municipale. Vérifiez si le certificat de localisation de votre résidence a moins de cinq ans. Dans le cas contraire, faites-en faire un nouveau. Il faut également des fiches descriptives de la propriété à l'intention des visiteurs, avec relevés de taxes foncières, coûts de chauffage et d'électricité, factures des travaux de rénovation récents, garanties transférables (toiture, fenêtres, thermopompe, etc.). Ajoutez au dossier une série de belles photos de votre propriété.

Prévoir la mise en marché
Les sites Internet spécialisés sont une excellente vitrine pour la mise en marché d'une résidence. Comptez 800 $ pour y inscrire la vôtre, ce prix comprend généralement la pancarte " À vendre " à placer devant la propriété. " Afficher sur son terrain, c'est faire aussitôt 50 % de la publicité, estime Me Langlois. Mais avant de planter votre pancarte, pensez à aviser vos voisins : peut-être que l'un d'eux serait intéressé à acheter votre propriété. Envoyez également un courriel à vos connaissances. " Ensuite, pensez aux journaux et aux hebdomadaires de votre arrondissement pour joindre les personnes qui n'ont pas accès à Internet. Concentrer les visites libres, le dimanche après-midi par exemple, permet de maximiser votre temps. " Le meilleur vendeur de votre maison, c'est vous-même, affirme Me Langlois. Vous connaissez votre maison et pourrez répondre à toutes les questions. Cela dit, quand on vend sa propriété, il ne faut pas se mettre dans une position de vulnérabilité. Si vous êtes pressé de vendre votre maison parce que vous souhaitez en acheter une autre, ou pace que vous vous séparez, ne le laissez pas voir. L'acheteur pourrait insister pour que vous baissiez le prix demandé. "

Rédiger la promesse d'achat
Dès qu'un acheteur déposera une offre d'achat, consultez immédiatement votre notaire. L'offre d'achat que vous vous apprêtez à signer est un document juridique, un avant-contrat, qui vous lie à l'acheteur. Une fois acceptée, elle doit être respectée. D'où le rôle crucial du notaire qui saura vous guider jusqu'à la conclusion de la transaction. Dans son calcul, Me Langlois prévoit que vous investirez 850 $ pour les conseils et le soutien d'un notaire durant tout le processus de la vente. Il vous en coûtera moins si vous faites appel à lui uniquement pour la rédaction d'une promesse d'achat. Par contre, si vous souhaitez rédiger celle-ci vous-même, le site www.avocat.qc.ca propose une trousse comprenant des modèles d'offre d'achat et de contre-offre pour 39,95 $ plus taxes. Il ne reste qu'à vous souhaiter bonne chance !