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Modifications au règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs; la Régie du bâtiment ne va pas assez loin
Montréal, 15 juin 2005 – Nous, (Me Pauline Roy, professeure en droit de la consommation à l’Université de Montréal, Me Jannick Desforges, directrice par intérim d’Option consommateurs, Bernard Lafrance et Daniel Leblanc, porte-parole de l’ACQC), vous faisons part aujourd’hui de nos commentaires en ce qui a trait au projet de règlement modifiant le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Si nous estimons qu’il apporte des solutions, nous croyons qu’il présente encore d’importantes lacunes.

Avec l’entrée en vigueur du plan de garantie en 1999,  le gouvernement avait pour but d’offrir un mécanisme de résolution des litiges aux acheteurs de résidences neuves. Par ricochet, le plan devait aussi assainir les pratiques de certains entrepreneurs. En 2003, il a fait l’objet d’une évaluation dont les résultats sont plutôt décevants indique un rapport[1], rendu public par la Régie du Bâtiment (RBQ). (Ce rapport repose sur la consultation de 803 acheteurs et 335 entrepreneurs).

D’abord, la qualité de l’information fait défaut.  Parmi les 51 054 acheteurs qui ont bénéficié du Plan de garantie de 1999 à 2002, 23 % n’avaient reçu aucune information à ce sujet de la part de l’entrepreneur. Et les autres avaient été mal informés. Par exemple, 78 % des acheteurs ne savaient pas que les défauts apparents doivent être dénoncés à l’entrepreneur dès l’acceptation (réception) du bâtiment, lorsqu’il est aménagé à ce moment ou, dans les trois jours suivant l’aménagement. La méconnaissance de cette obligation risque d’empêcher les consommateurs de se prévaloir des recours prévus au plan.

À  cela s’ajoute un faible taux de satisfaction à l’égard de l’administration du plan de garantie. Selon les données recueillies auprès de 202 acquéreurs, seulement 50 % d’entre eux se disent satisfaits de la rapidité du traitement des dossiers. Pire encore, un peu moins de la moitié des répondants se sont déclarés satisfaits du suivi des dossiers (48 %) et de l’information que l’administrateur leur a fournie au sujet de leurs droits (45 %).

Sans compter les doutes qui subsistent au sujet de l'indépendance de l'administration du plan. Actuellement deux des trois administrateurs sont apparentés à des regroupements d'entrepreneurs. Il n'est donc pas étonnant de lire dans le rapport que 22 % des acheteurs ayant porté plainte ont émis l'idée que l'administrateur avait un parti pris en faveur de l'entrepreneur.

La révision du programme
Depuis plus d’un an, la RBQ procède à l’évaluation et à la révision du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. À cette fin, la RBQ a notamment invité des intervenants qui possèdent une expertise en la matière à se prononcer sur les principales modifications qu’elle propose d’y apporter. Nous avons donc déjà eu l’occasion de lui faire part de nos commentaires.

Le projet de règlement répond en partie à nos demandes. Par exemple, il prolonge certains délais pour exercer des recours et introduit une plus grande souplesse dans leur application. Il améliore aussi les moyens dont dispose la RBQ pour contrôler la publicité, tout en lui conférant un droit de regard sur l’important processus d’inspection préréception.

Néanmoins, nous avons la très nette impression que les critiques les plus fondamentales que nous avons formulées n’ont pas été entendues. Or, les problèmes soulevés ne sont pas que pure rhétorique, ils ont des effets négatifs importants pour les consommateurs qui doivent se prévaloir du plan de garantie.

L’administration du plan
En vertu de la Loi sur le bâtiment, l’administration du plan de garantie n’est pas assumée par la RBQ, mais par une personne morale indépendante. En revanche, c’est la RBQ qui détermine les qualités et les conditions requises pour exercer la fonction d’administrateur du plan. Or, les conditions à remplir sont telles, qu’elles ouvrent toute grande la porte aux personnes morales dont les activités sont étroitement apparentées à celles des associations d’entrepreneurs. Nous croyons qu’un tel «amalgame» compromet les objectifs d’impartialité et de transparence que poursuit le plan de garantie, en plus de miner la confiance des consommateurs.

Le rôle de l’administrateur est une source d’iniquité
Il est normal que l’administrateur du plan soit informé des plaintes de consommateurs, ce qui lui permet d’intervenir auprès de l’entrepreneur en défaut et d’assurer le suivi du dossier. Il est toutefois inquiétant que l’administrateur du plan, qui assume aussi les obligations d’une caution, agisse à la fois comme juge et partie dans le processus de règlement des litiges. Le consommateur risque alors de ne pas être traité avec l’impartialité auquel il a droit.

L’inégalité des rapports de force entre les parties est encore plus évidente lorsque le différend est soumis à un arbitre. Le consommateur, qui est néophyte en droit et en matière de construction, a moins de chances de faire valoir ses arguments que l’entrepreneur et l’administrateur qui en connaissent beaucoup plus long qui lui sur le sujet. En outre, lorsque le consommateur décide de se faire assister par un expert, l’administrateur et l’entrepreneur peuvent décider de faire de même. Encore une fois, le processus est inéquitable, en plus d’être coûteux pour le consommateur. Par conséquent, nous nous demandons si le plan assure un traitement rapide, efficace et impartial des litiges, tout en limitant les coûts de gestion du programme, de même que les coûts et délais liés à la résolution du litige, ce qui est pourtant l’un de ses objectifs.

L’arbitrage obligatoire
En cas de litige, le projet de modification au règlement maintient l’obligation de recourir à l’arbitrage, en excluant tout autre recours, si le client veut bénéficier des protections offertes par le plan de «garantie». Or, il s’agit d’un choix fort discutable, puisque le plan ne couvre pas toutes les obligations incombant à l’entrepreneur, ni tous les problèmes qui peuvent survenir,  notamment sur les travaux extérieurs non rattachés à l’immeuble. De plus, le consommateur pourrait devoir s’adresser aux tribunaux de droit commun pour faire valoir tous les droits prévus au contrat et que le Code civil du Québec lui reconnaît. Enfin, nous croyons que le consommateur devrait avoir le droit d’exercer un recours devant un tribunal de droit commun où il pourrait faire valoir tous ses droits, ce qui lui éviterait de devoir multiplier les recours.

Le nom «plan de garantie » est une source de confusion
Normalement, un plan de garantie vise à assurer aux acheteurs ou clients l’exécution de toutes les obligations contractuelles et légales incombant à l’entrepreneur. Or, le plan gouvernemental assure seulement certaines des obligations de l’entrepreneur. Il s’agit en fait d’un plan de cautionnement, car le mécanisme retenu protège le consommateur seulement si l’entrepreneur ne remplit pas certaines de ces obligations. Par exemple, il ne protège pas le client contre l’enregistrement d’hypothèques légales sur sa résidence.  On prive ainsi le consommateur d’une protection importante puisqu’il est rarement en mesure de vérifier si le vendeur ou l’entrepreneur lui procure une propriété libre de toute charge.

La notion de malfaçon

Enfin, la nouvelle définition de malfaçon constitue un recul. Le projet de règlement associe la notion de «malfaçon » à celle de «performance acceptable». Par conséquent, certains défauts qui étaient autrefois considérés comme des malfaçons par la jurisprudence pourraient en être exclus par l’interprétation que pourraient en faire les administrateurs du plan. Du point de vue de la protection des intérêts des consommateurs, cette nouvelle définition est tout à fait inacceptable.

Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs
Voici les amendements que la Régie propose au Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs :

  • Indexation des protections en fonction du prix à la consommation et du prix des logements neufs.
  • Précision de la procédure de mise en œuvre de la garantie préréception.
  • Prolongation à 30 jours du délai de recours pour le consommateur, le délai actuel de 15 jours étant jugé insuffisant.
  • Disposition sur la publicité relative à un plan de garantie (mention obligatoire du fait qu’il s’agit du plan approuvé par la Régie).
  • Obligation de l’administrateur de fournir aux bénéficiaires un document d’information élaboré par la Régie.
  • Obligation de l’administrateur de fournir à chaque entrepreneur une liste préétablie approuvée par la Régie pour l’inspection préréception.
Ce projet de règlement a été publié le 27 avril 2005 dans la Gazette officielle du Québec et pourra être approuvé par le gouvernement.

Source : Régie du bâtiment du Québec.

Recommandations
  • Nous recommandons à la Régie d’exiger que l’administrateur du plan rende des comptes sur les plaintes reçues, leur traitement et les solutions appliquées. Par souci de transparence, les décisions de l’administrateur devraient être rendues publiques, tout comme les décisions arbitrales.
  • Nous recommandons à la Régie de faire en sorte que le consommateur obtienne toute l’information pertinente pour comprendre, d’une part, la différence entre la portée du plan de garantie et ses mécanismes de résolution des litiges et, d’autre part, les droits et recours dont le consommateur peut bénéficier en vertu des règles plus larges et plus généreuses prévues au Code civil du Québec.
  • Nous recommandons à la Régie de conférer au terme «malfaçon » le sens plus large et généralement reconnu notamment par la jurisprudence. À défaut d’aller dans cette direction, nous lui recommandons de garder la définition actuelle de «malfaçon » puisqu’elle a une portée plus large que la notion de «performance » proposée.
  • Nous recommandons à la Régie de modifier les critères pertinents afin d’attribuer l’administration du plan de garantie à des organismes sans but lucratif et complètement distincts des association des entrepreneurs.
  • À défaut d’aller dans cette direction, nous recommandons au gouvernement d’obliger les actuels administrateurs du plan de garantie à intégrer, dans leur conseil d’administration, des représentants des consommateurs dans une proportion assurant la parité avec les représentants des entrepreneurs.
Les intervenants
L’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC) est un organisme sans but lucratif fondé en 1994 par des consommateurs qui ont connu divers problèmes graves avec leur entrepreneur en construction. Au Québec, c’est la seule association de consommateurs spécialisée exclusivement en matière d’habitation. Sa mission est d’améliorer la qualité de la construction résidentielle, de défendre les consommateurs aux prises avec des problèmes en la matière et de s’assurer que les mesures adoptées en leur faveur soient respectées.

Créée en 1983, Option consommateurs, qui a pour mission de défendre les droits fondamentaux des citoyens-consommateurs, s’intéresse de plus en plus au vaste domaine de l’habitation. Forte d’une longue expérience en matière de protection des consommateurs, l’association sans but lucratif est impliquée dans une vingtaine de recours collectifs, publie notamment une chronique mensuelle dans Décormag et intervient devant divers organismes publics et privés pour faire valoir les droits des consommateurs.

Spécialisée en droit de la consommation et professeure à l’Université de Montréal, Me Pauline Roy s’intéresse particulièrement au domaine de l’habitation. Elle a d’ailleurs écrit un article sur le sujet[2]. En plus de donner un aperçu de toutes les mesures législatives et réglementaires visant à procurer une meilleure protection des consommateurs, cet article fait une analyse approfondie et critique du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, de la valeur et de l’efficience de ce mécanisme comme instrument de protection des intérêts des consommateurs.

 
[1]Plan de garantie des bâtiments résidentiels neuf. Évaluation de programme. Rapport. Octobre 2003. Régie du bâtiment du Québec. Direction des programmes et des partenariats. 23 octobre 2003
[2] La rénovation et l’acquisition d’un immeuble d’habitation : le difficile arrimage des mesures de protection, dans : D.-C. Lamontagne, Droit spécialisé des contrats Volume 3 Les contrats relatifs à l’entreprise, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2000, 355-443.
Réactions au projet de règlement modifiant le règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs
         
Pour plus d'informations:
Jannick Desforges, directrice par intérim d'Option consommateurs
téléphone : (514) 598-7288
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