Vendeur, acheteur et même créancier hypothécaire sont tous concernés par la question du certificat de localisation. Pourquoi ce document revêt-il une telle importance?
D’abord, revenons à la source même de sa nécessité. L’article 1719 du Code civil du Québec prévoit que « Le vendeur est tenu de remettre à l’acheteur les titres de propriété qu’il possède, ainsi que, s’il s’agit d’une vente immobilière, une copie de l’acte d’acquisition de l’immeuble, de même qu’une copie des titres antérieurs et du certificat de localisation qu’il possède ».
Attention, il ne s’agit pas de n’importe quel type certificat de localisation, mais bien d’un document démontrant la situation factuelle et légale actuelle. C’est pourquoi la majorité des promesses d’achat, ainsi que l’institution financière prêteuse, obligent le vendeur à fournir un certificat démontrant la situation actuelle des lieux.
Le certificat de localisation est émis par un arpenteur géomètre. Dans le cadre d’une transaction immobilière, il doit être à jour et montrer l’état actuel de la propriété. Il représente l’état des lieux physiques et juridiques, ce qui signifie que tous les bâtiments, structures, haies, clôtures, entrées, servitudes, zones inondables ou à risques doivent y apparaître. De plus, le rapport de l’arpenteur-géomètre doit faire état de la réglementation et des lois applicables, et indiquer leurs impacts sur votre propriété. Un certificat de localisation peut même être exigé pour un terrain vacant!
La nécessité d’avoir un certificat de localisation à jour dépend de plusieurs facteurs. Il faut voir ce qui est prévu à l’offre d’achat signée, l’exigence du créancier hypothécaire, la date de la confection du dernier certificat et les changements ultérieurs à celui-ci. Elle s’évalue au cas par cas, et le notaire est le juriste de l’immobilier qui détermine s’il en faut un nouveau.
Car même si le certificat de localisation semble tout à fait conforme à l’état actuel des lieux, le notaire a la responsabilité professionnelle d’en faire un examen rigoureux. S’il a le moindre doute sur sa conformité quant à l’état actuel de l’immeuble, ou encore si le certificat date de 10 ans et plus, il en réclamera un autre. Pourquoi 10 ans? Parce qu’en une décennie, il y a de fortes chances que des modifications législatives ou des règlements soient intervenus, souvent à l’insu du propriétaire, même si l’aspect visuel de l’immeuble ne semble pas avoir changé.
Pour répondre à cette question, il faut revenir à l’avant-contrat, c’est-à-dire l’offre d’achat ou la promesse de vente. C’est ce document qui donne naissance à la vente et détermine habituellement certains engagements du vendeur et de l’acheteur.
L’avant-contrat prévoit généralement que « le vendeur fournira à l’acheteur une copie conforme de son titre d’acquisition (par exemple un acte de vente) de même qu’une copie conforme d’un certificat de localisation indiquant l’état actuel de la propriété. Tout nouveau certificat de localisation sera à la charge de l’acheteur s’il ne révèle aucune modification au certificat fourni par le vendeur ».
La surchauffe du marché immobilier cause bien des tracas aux acheteurs. Il arrive aussi qu’un vendeur qui reçoit des offres multiples refuse de produire un nouveau certificat de localisation. Si vous cédez à la pression, sachez que vous devrez malgré tout fournir ce certificat au notaire, généralement à la demande de votre créancier, et ce, à vos frais. L’assurance titre souvent proposée en cas d’absence de certificat ou de certificat à jour peut parfois s’avérer utile, mais ne vous mettra pas à l’abri des conséquences fâcheuses des anomalies qui pourraient apparaître sur le certificat. Cette assurance ne couvrira que les coûts nécessaires pour normaliser votre immeuble.
Par exemple, imaginez qu’un solarium ait été construit sans permis. Dans un tel cas, vous ne pourrez obtenir une dérogation mineure de la municipalité, car cette dernière ne peut rendre conforme une structure bâtie dans l’illégalité en l’absence d’un permis. Vous pourriez même être obligé de le démolir! Ici, l’assurance-titre ne prendrait en charge que les frais de démolition et non ceux de remplacement. Lors de la revente de l’immeuble, l’acheteur pourrait aussi exiger que la propriété soit conforme aux normes et vous auriez alors à débourser les frais de correction sans pouvoir en appeler à l’assurance titre.
Alors, vous voilà convaincu de la pertinence du certificat de localisation? En tout état de cause, demandez conseil à votre notaire. Il est le seul juriste à pouvoir vous accompagner dans tout le processus de ce qui sera souvent l’acquisition la plus importante de votre vie.
