Vous avez trouvé la maison de vos rêves et vous souhaitez déposer une offre d’achat au plus vite? Attention, car s’il est mal rédigé ce document légal pourrait vous réserver plusieurs mauvaises surprises. Voici ce que vous devriez savoir.
L’offre ou promesse d’achat, que l’on nomme aussi avant-contrat, est la base de l’acte de vente à venir. Si elle est imprécise ou incomplète, cela pourrait occasionner bien des désagréments, tant pour l’acheteur que pour le vendeur. Voici ce que devrait contenir une offre d’achat et les éléments clés à surveiller.
Le nom de tous les propriétaires vendeurs doit apparaître sur l’offre d’achat, ainsi que celui de tous ceux qui souhaitent acheter l’immeuble. Leur signature respective devra être apposée au document, ainsi que celle du conjoint dans le cas des vendeurs. Pour les couples mariés, la signature du conjoint est essentielle. Pour les conjoints de fait, elle est nécessaire seulement si le conjoint est également propriétaire.
L’adresse civique de la propriété doit être mentionnée, ainsi que la description de tout terrain, qu’il soit adjacent ou non, et qui forme un tout. Pour les condos, il faut également indiquer la désignation des espaces de stationnement sur la partie commune ou privative.
La somme convenue du prix de vente, incluant ou excluant la TPS et la TVQ, s’il y a lieu, doit être clairement indiquée.
Généralement, l’offre est conditionnelle à l’obtention d’une lettre d’engagement à prêter, émise par une institution financière. Toutefois, la pandémie a occasionné des retards, aussi il est prudent d’indiquer un délai d’obtention plus long que celui établi dans une offre d’achat standard.
On peut aussi mentionner que l’offre est conditionnelle à un test de pyrite, de radon ou même d’eau potable satisfaisant aux normes, et de prévoir qui en assumera les coûts. Le cas échéant, l’offre pourrait aussi être conditionnelle à la confirmation du respect des normes d’installation sanitaire (fosse septique, champs d’épuration et autres).
L’offre est habituellement conditionnelle à l’inspection de l’immeuble. Si les délais prévus dans une offre standard ne vous conviennent pas, vous pouvez les modifier d’un commun accord. Le défaut par l’acheteur de respecter ces délais conduit à une acceptation pure et simple de l’état de l’immeuble.
Prévoyez également l’examen des documents par l’acheteur à sa satisfaction. Dans le cadre de la vente d’un condo, cela inclut plusieurs documents : déclaration de copropriété, règlements adoptés, procès-verbaux des assemblées des copropriétaires des années antérieures, états financiers, état du fonds de prévoyance, cotisations spéciales à venir ou celles exigibles.
S’il existe une cotisation émise par le syndicat, notamment pour la réfection ou l’entretien de l’immeuble, il est important d’établir qui du vendeur ou de l’acheteur la prendra en charge, ou si elle sera partagée. Ne pas convenir de cet élément au préalable peut générer des irritants au moment de la transaction.
La garantie légale est le recours qu’un acheteur peut avoir à l’encontre d’un vendeur ou de ses représentants légaux, à la suite de la découverte d’un vice caché. Il s’agit d’un vice majeur existant lors de la vente, inconnu de l’acheteur et du vendeur, et qu’un acheteur prudent et diligent n’aurait pu découvrir. Ce vice est aussi un défaut dont l’importance est telle que le bien ne peut servir à l’usage pour lequel il a été acheté. C’est aussi élément qui diminue tellement la valeur du bien que si l’acheteur l’avait connu, il ne l’aurait pas acheté ou aurait négocié une baisse du prix de vente.
La garantie légale est obligatoire et s’applique dans tous les cas, à moins que le vendeur l’ait exclue spécifiquement, et ce, dès la mise en marché de la propriété, notamment lors du mandat de courtage, de l’offre d’achat et enfin de la vente.
Le vendeur doit fournir à l’acheteur un formulaire sur l’état de l’immeuble (plomberie, électricité, toiture, infiltration d’eau, etc.) Une fausse déclaration a de lourdes conséquences pour le vendeur, car il en est imputable.
La date de la vente ne doit pas être imprécise ou aléatoire, car cela créerait un vide quant à l’engagement du vendeur ou de l’acheteur qu’un tribunal pourrait avoir à trancher.
De plus, lors d’une vente et du rachat d’une autre propriété par le vendeur, il faut prévoir un délai suffisant entre les deux transactions, car le vendeur n’obtiendra pas les fonds issus de la vente avant l’enregistrement de celle-ci. Le délai peut aller jusqu’à une semaine.
La précision de la date d’occupation est tout aussi capitale. Si le vendeur désire vendre et rester occupant des lieux pour une certaine période, un loyer du vendeur à l’acheteur doit préférablement être établi dans l’offre. Il correspond normalement aux frais que l’acheteur devra débourser pendant cette période d’occupation : assurances, taxes et frais de condo, paiement des intérêts sur l’hypothèque, etc.
Il existe une présomption selon laquelle les encastrés font partie de l’immeuble, d’où l’importance de les exclure s’il y a lieu. Il s’agit par exemple de meubles faits sur mesure et intégrés à la propriété, comme un cellier, des luminaires, un lave-vaisselle, etc. Les contrats de location pour chauffe-eau et fournaise, ou encore les contrats d’entretien (d’un système de ventilation, climatisation, etc.) doivent aussi être déclarés dans l’offre d’achat.
Prévoyez un délai d’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur, afin de ne pas créer un vide qui pourrait avoir des conséquences fâcheuses.
Chaque situation est unique, aussi n’hésitez pas à consulter votre notaire qui pourra vous donner des conseils adaptés à votre situation. En tant que spécialiste de l’immobilier il sera votre meilleur guide.
