L’achat d’une propriété est l’un des investissements les plus importants qu’une personne fera dans sa vie. Selon le site Web de Living in Canada, les prix moyens pour une maison sont de 1 092 000 $ à Vancouver, 766 000 $ à Toronto et 341 000 $ à Montréal. Les citoyens doivent donc le plus souvent contracter un prêt hypothécaire pour s’acheter une propriété.
Or, les institutions financières offrent de plus en plus l’hypothèque parapluie, un type de financement dont le crédit peut aller jusqu’à la pleine valeur de l’immeuble ou même au-delà de celle-ci. La garantie (la maison) couvre alors toutes les dettes actuelles et futures des propriétaires auprès d’un même prêteur (cartes de crédit, marge de crédit, prêt auto, prêts personnels, etc.).L’achat d’une propriété est l’un des investissements les plus importants qu’une personne fera dans sa vie. Selon le site Web de Living in Canada, les prix moyens pour une maison sont de 1 092 000 $ à Vancouver, 766 000 $ à Toronto et 341 000 $ à Montréal. Les citoyens doivent donc le plus souvent contracter un prêt hypothécaire pour s’acheter une propriété.
Or, les institutions financières offrent de plus en plus l’hypothèque parapluie, un type de financement dont le crédit peut aller jusqu’à la pleine valeur de l’immeuble ou même au-delà de celle-ci. La garantie (la maison) couvre alors toutes les dettes actuelles et futures des propriétaires auprès d’un même prêteur (cartes de crédit, marge de crédit, prêt auto, prêts personnels, etc.).
L’hypothèque parapluie offre des avantages importants. Son taux d’intérêt est généralement moins élevé que celui d’un prêt personnel non garanti, et les fonds sont plus accessibles. De plus, si le montant de l’hypothèque parapluie inscrit au Registre foncier est plus élevé que le montant du prêt consenti pour la propriété, le consommateur pourra obtenir des fonds additionnels sans avoir à enregistrer un autre acte hypothécaire sur la propriété ni à débourser des frais de radiation ou des frais juridiques.
Cela dit, qu’arrive-t-il lorsque ce type d’hypothèque n’est pas utilisé en toute connaissance de cause ? Peut-on assister à une situation de surendettement qui, dans plusieurs cas, mettra en péril la santé financière du consommateur ? Selon Statistique Canada, les ménages canadiens ont une dette de près de 1,78 $ pour chaque dollar de revenu disponible. Selon le Journal Les Affaires, 31 % des Canadiens n’ont pas suffisamment d’argent pour subvenir à leurs besoins, et 46 % d’entre eux sont à 200 $ ou moins de l’insolvabilité chaque mois.
Cette question en entraîne une autre : les consommateurs comprennent-ils les conséquences d’une hypothèque parapluie ?
Une étude d’Option consommateurs faite en 2012 auprès des consommateurs ayant souscrit un emprunt hypothécaire au cours des 12 derniers mois révèle que la majorité d’entre eux ne semblaient pas avoir prêté attention aux détails de leur contrat et connaissaient mal leur produit hypothécaire, même si certains estimaient être bien renseignés sur ce sujet.
L’étude démontre également que les clauses d’un tel type de prêt peuvent porter à confusion et que c’est seulement chez le notaire que le consommateur apprend les détails du produit hypothécaire souscrit Il est alors trop tard pour renégocier l’entente.
Les consommateurs ayant souscrit une hypothèque parapluie verront d’autres problèmes surgir lorsque viendra le temps d’un refinancement hypothécaire ou d’une demande pour tout autre type de crédit à la consommation auprès d’un autre prêteur.
En effet, l’hypothèque enregistrée au Registre foncier étant souvent plus élevée que le coût d’achat de la propriété, il est probable que la cote de crédit et, par conséquent, la capacité d’emprunt de la personne soient affectées.
De plus, selon le magazine Conseiller, il sera difficile de transférer l’hypothèque parapluie à une autre institution financière afin de profiter, par exemple, d’un taux d’intérêt préférentiel, puisque cette dernière devra aussi endosser les risques liés aux autres dettes cautionnées. Pour cette raison, de moins en moins de prêteurs acceptent de recevoir le transfert d’un prêt parapluie
Lorsque vous souscrivez une hypothèque parapluie, sachez que vous ne pourrez pas obtenir de quittance hypothécaire tant et aussi longtemps que toutes les dettes garanties par ce prêt ne seront pas payées en totalité.
Dans le cas d’un prêt conjoint, un second problème peut apparaître au moment de la vente de la propriété. En effet, selon l’étude d’Option consommateurs, les consommateurs qui ont souscrit une hypothèque parapluie conjointe ne pourront obtenir la quittance hypothécaire que si les dettes des deux copropriétaires auprès du même prêteur sont payées en totalité. De plus, il est possible que l’hypothèque garantisse toutes les dettes de la personne sans que le coemprunteur soit avisé des nouveaux emprunts.
Pour illustrer cela, prenons l’exemple de Marie-Ève et Simon qui, après deux années de vie commune, décident de se séparer et de vendre leur maison.
L’institution financière refuse de les libérer, car le montant de la vente n’est pas suffisant pour couvrir leurs dettes, même s’ils ont reçu une offre de 300 000 $ (la propriété vaut plus, mais ils veulent vendre rapidement) alors que le solde du prêt ayant servi à l’achat était de 280 000 $. En effet, à l’insu de Marie-Ève, Simon avait contracté un nouveau prêt auprès de leur banque pour une voiture. Selon les termes de l’hypothèque parapluie, cette nouvelle dette est également garantie par la propriété. À ce montant s’ajoute la pénalité pour la rupture du contrat hypothécaire qu’ils avaient oublié de calculer lorsqu’ils ont accepté l’offre.
Puisque la banque refuse de les libérer, Marie-Ève pourrait être contrainte de demeurer copropriétaire avec Simon jusqu’à ce que la dette de ce dernier soit payée en totalité. En cas de défaut de paiement de la part de Simon, la banque pourrait saisir autant la part de Marie-Ève que celle de Simon, et ce, même si la dette contractée n’appartient qu’à Simon.
Finalement, si Marie-Ève et Simon ne paient pas le montant de la dette, il est possible qu’ils ratent la vente de la propriété et doivent payer des dommages aux acheteurs, puisque peu d’acheteurs sont intéressés à acheter une maison grevée d’une telle hypothèque.
Avant de signer un contrat hypothécaire, il faut s’assurer de bien le lire et d’en comprendre les modalités. Si vous avez des doutes, une consultation avec un conseiller juridique impartial pourra vous éviter le pire.
Une fois que le contrat est signé, il faut se rappeler que les dettes actuelles et futures ne sont garanties par votre propriété que si elles sont contractées auprès du même prêteur. Afin d’éviter que votre maison ne serve de garantie pour toutes vos dettes, il est possible de faire affaire avec d’autres institutions financières pour vos besoins de crédit.
Au-delà des précautions qu’un consommateur peut prendre, la Chambre des notaires croit que des mesures encadrant l’hypothèque de type parapluie doivent être instaurées pour protéger les citoyens qui choisissent ce type de garantie.
La Chambre considère que la garantie hypothécaire ne devrait pas s’étendre automatiquement à de nouvelles obligations sans que le citoyen concerné y consente expressément au fur et à mesure que celles-ci sont contractées.
De plus, il faut voir à mieux informer les citoyens. La Chambre propose de mettre les connaissances des notaires au service de la population.
En effet, les notaires accompagnent des centaines de milliers de citoyens chaque année lors de l’achat d’une maison. En tant que juristes impartiaux, ils sont habilités à les conseiller et peuvent les aider à bien comprendre l’étendue et les effets de certains types d’hypothèques. La Chambre propose donc que le recours aux notaires s’effectue dès le début du processus d’achat.
Si le législateur adopte les mesures nécessaires à cet effet, la Chambre des notaires croit qu’il est possible de bien encadrer les hypothèques de type parapluie et, ainsi, contrer le surendettement des consommateurs qui choisissent ce type de garantie.
