La vie en copropriété est complexe. Il y a autant de problèmes potentiels qu’il y a de copropriétés. C’est pour cette raison que le gouvernement est intervenu pour corriger certaines situations problématiques. Dans notre premier article, nous avons abordé le nouveau registre des parties privatives sans améliorations locatives. Aujourd’hui, il est question du fonds d’autoassurance et du fonds de prévoyance.
Fonds d’autoassurance
Vincent vit dans une copropriété de 30 unités. Plusieurs dégâts d’eau importants ont entraîné une hausse des primes à payer à l’assureur de la copropriété. Plutôt que de payer ces primes faramineuses, le conseil d’administration a opté pour une augmentation de la franchise, c’est-à-dire la partie d’un sinistre que l’assuré doit payer. La franchise est établie à 100 000 $ pour les dégâts d’eau. Vincent est inquiet. Qu’arrivera-t-il lors du prochain sinistre ? La copropriété refusera-t-elle de faire les travaux faute de fonds ou lui demandera-t-elle de verser une cotisation spéciale importante ?
En 2018, le gouvernement du Québec est intervenu afin d’obliger la création par chaque copropriété d’un fonds d’autoassurance, qui servira à couvrir la partie du dommage que l’assureur ne couvre pas. À compter du 15 avril 2022, la contribution minimale annuelle d’un copropriétaire au fonds d’autoassurance s’établira de la manière suivante :
Si le montant de la plus haute franchise est accumulé dans le fonds, aucune contribution ne sera exigée cette année-là;
Si le montant accumulé excède 50 % de la plus haute franchise, la contribution sera égale à la différence entre ce montant et le montant de la plus haute franchise;
Si le montant accumulé est égal ou inférieur à 50 % de la plus haute franchise, la contribution devra être de 50 % de la franchise.
Dans notre exemple, si la quote-part de Vincent est fixée à 2,7 %, il devra verser :
675 $, s’il y a 75 000 $ dans le fonds d’autoassurance au début de l’année, car la copropriété devra percevoir 25 000 $ des copropriétaires;
1 350$, s’il y a 48 000 $ dans le fonds (2,7 % de 50 000 $);
0 $, s’il y a 105 000 $ dans le fonds, aucune contribution n’étant exigée par la loi. Cependant, le syndicat pourrait décider de maintenir une certaine cotisation pour éviter qu’au premier sinistre, le fonds ne se retrouve sous la barre du 50 %, ce qui obligerait les copropriétaires à verser la contribution minimale de 50 % exigée par la loi l’année suivante. Par exemple, un montant annuel de 200 $ pourrait être demandé à Vincent.
La contribution annuelle d’un copropriétaire variera en fonction du nombre de sinistres survenus l’année précédente.
Votre conseil d’administration est tenté de ne pas effectuer les réparations et de reporter le fardeau sur les épaules des copropriétaires ? Sachez que l’article 1074.1 C.c.Q. oblige le syndicat à faire les réparations lorsque le sinistre est couvert par le contrat d’assurance et lui refuse le droit de réclamer d’un copropriétaire qu’il paie pour ces réparations.
Évaluation du fonds de prévoyance
Explorons un autre scénario maintenant. Le syndicat de copropriété de Vincent tient une rencontre afin de déterminer le montant pour lequel chacun des copropriétaires doit contribuer au fonds de prévoyance. Devraient-ils chercher à faire des économies en cotisant le plus petit montant possible ? Quel montant doivent-ils mettre dans le fonds de prévoyance ?
Un fonds de prévoyance est dédié exclusivement aux réparations majeures et au coût de remplacement des parties communes. Les copropriétaires contribuent habituellement au fonds de prévoyance en fonction de la valeur relative de leur condo (quote-part), mais la déclaration de copropriété peut prévoir un mode de calcul différent pour les parties communes à usage restreint (balcon, portes, fenêtres, etc.). La répartition du coût de remplacement des fenêtres, par exemple, pourrait s’établir en fonction du nombre de fenêtres dont vous avez la jouissance.
Pour certains, le montant minimal requis par la loi, c’est-à-dire 5 % du budget annuel, est suffisant. Toutefois, qu’arrive-t-il si votre budget est quasi inexistant ? Y aura-t-il suffisamment d’argent dans le compte pour payer le remplacement des fenêtres ou du toit quand viendra le temps de le faire ?
Le gouvernement va retirer de la loi la référence à 5 % du budget. Le moyen préconisé par le gouvernement sera le carnet d’entretien et l’évaluation de la situation aux cinq ans. Un spécialiste viendra évaluer la copropriété, ses composantes, la durée de vie de chacune et vous aidera à établir un carnet d’entretien. La contribution sera fixée en fonction des recommandations de ce professionnel. Une hausse importante de la contribution au fonds de prévoyance est donc à envisager, surtout dans les copropriétés où il n’existe pas de fonds de prévoyance ou dont le fonds de prévoyance est nettement insuffisant.
Pour l’instant, ces nouveautés ne sont pas encore en vigueur. Un règlement du gouvernement viendra préciser qui seront ces spécialistes. Notre recommandation bien évidemment est d’en discuter lors de l’assemblée annuelle et de vous y préparer pour que la marche ne soit pas trop haute.
Notre prochaine chronique dans le dossier spécial de la copropriété traitera des changements apportés en vue d’assurer la protection des droits des copropriétaires.
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Visionnez la vidéo « Acheter un condo » et consultez la section « Condo » du site Web de la Chambre des notaires ou lisez nos précédents articles sur l’achat de condo et sur l’assurance condo. Consultez également le site http://www.lacopropriete.info/.
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