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L’achat sur plan : ce qu’il faut savoir pour se protéger

Lors d’une balade en auto un dimanche après-midi, vous remarquez dans un secteur qui vous a toujours plu, un panneau indiquant que de nouveaux condos vont bientôt être construits. Le bureau des ventes étant ouvert, vous décidez de vous renseigner. Le projet vous séduit et vous êtes prêt à acheter votre unité sur plan. La livraison est prévue dans deux ans, mais cela ne vous dérange pas, car ce délai vous donnera le temps de vendre votre maison.

Or, l’achat sur plan peut souvent réserver des surprises à l’acheteur, et pas nécessairement de bonnes surprises… L’aménagement paysager diffère finalement, la superficie du condo est moindre que celle attendue, la livraison est reportée de quelques semaines à quelques mois, etc.

Pour se protéger contre ces déconvenues, il faut poser les bonnes questions et surtout, prendre le temps de lire tous les documents et les comprendre. Ces quelques informations vous aideront dans vos démarches.

 

Contrat préliminaire, faculté de dédit et note d’information

Quand on achète un immeuble d’habitation bâti ou à bâtir (condo, maison unifamiliale ou multifamiliale, etc.) d’un promoteur ou un constructeur, pour notre usage personnel, ce n’est pas une promesse d’achat qui doit être signée, mais un contrat préliminaire. Celui-ci a un contenu obligatoire dicté par la loi afin de protéger l’acheteur puisqu’il passe un contrat avec un vendeur expert. Par conséquent, si le promoteur a confié la vente des unités à un courtier immobilier et que celui-ci vous présente une promesse d’achat standard pour faire votre offre, refusez de la signer et exigez le bon document.

Ce contrat préliminaire prévoit notamment la possibilité de changer d’idée dans les 10 jours de la signature du contrat préliminaire, une clause qui est absente des promesses d’achat standard. En termes juridiques, on parle ici de la faculté de dédit. Contrairement à la croyance populaire, la possibilité de changer d’idée et de se retirer d’un achat ne s’applique pas à tout achat de propriété. Par exemple, si vous vendez votre résidence familiale, le promettant acheteur n’a pas la possibilité de se retirer de son offre deux jours plus tard parce qu’il a réalisé qu’il a agi sur un coup de tête ou sur un coup de cœur! Cependant, si ce promettant-acheteur s’était engagé envers un promoteur ou un constructeur, le contrat préliminaire lui donnerait cette faculté de changer d’idée. Attention : cela ne se fait pas toujours sans frais, car la loi permet au promoteur ou constructeur de percevoir une pénalité ne dépassant pas 0,5 % du prix de vente convenu, si la pénalité est prévue au contrat préliminaire. Ce qui est généralement le cas.

Par ailleurs, si vous achetez un condo pour l’habiter, le contrat préliminaire doit être accompagné de la note d’information. Celle-ci contient une foule d’informations sur le projet, incluant le nom des architectes, ingénieurs, constructeurs, le plan d’ensemble du projet, le budget prévisionnel, des renseignements sur la gérance, etc. Par le passé, trop souvent la note d’information n’était pas remise par le constructeur. Ce constat a amené le gouvernement à modifier les règles au niveau de la faculté de dédit pour mieux protéger les acheteurs. Dorénavant, le délai de 10 jours ne commence à courir qu’après la remise à l’acheteur de la note d’information.

Dans le contrat préliminaire, portez également une attention particulière aux deux éléments suivants :

  • La superficie promise et superficie livrée : Bien souvent, la superficie dans les plans architecturaux est approximative et des écarts sont à prévoir entre celle-ci et celle établie par l’arpenteur-géomètre quand l’immeuble sera construit. Pour la majorité des gens, l’important c’est la superficie habitable, c’est-à-dire ce qu’ils pourront utiliser. Cependant, lors de l’achat sur plan, la superficie annoncée est souvent la superficie brute qui est calculée à partir des murs extérieurs et qui peut comprendre, par exemple, la superficie du balcon. En plus de la perte de précieux centimètres pour votre aménagement intérieur, vous réaliserez peut-être que le rapport superficie/prix n’est pas aussi avantageux que vous le pensiez. Outre ce cas de figure, il y a également tous les cas où les plans changent pendant la construction. Résultat, votre divan pourrait ne plus entrer dans votre salon!
  • Le délai de livraison: Le contrat préliminaire protège souvent le promoteur en lui enlevant toute responsabilité advenant un retard dans la livraison de l’immeuble, si ce retard résulte de force majeure. L’acheteur peut donc se retrouver avec des frais d’entreposage et d’hébergement parce que le promoteur ne peut lui livrer son condo à la date promise, sans possibilité de réclamer des dommages ni d’annuler l’entente.

 

Protection des acomptes

Depuis le 1er janvier 2020, les acomptes ne peuvent être versés directement au promoteur ou constructeur « sans autre démarche ». La loi oblige à ce que les acomptes soient protégés par un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou un dépôt dans un compte en fidéicommis.

De plus, dans certaines circonstances, la loi prévoit maintenant l’obligation pour le promoteur de remettre l’acompte versé pour l’achat d’une fraction de copropriété, si celle-ci n’est pas délivrée à la date convenue. Si vous subissez une situation de retard de livraison, vérifiez auprès de votre notaire si vous êtes en droit d’exiger la remise de votre acompte.

Quoi faire

Pour vous protéger, posez des questions au promoteur pour bien comprendre quelles sont ses obligations et les vôtres. Par exemple, est-il obligé d’installer la fontaine ornementale qui vous plaisait tant dans ce projet ou était-ce seulement un élément de « décor » sur le plan? En étant conscient des différences de superficie possible, établissez vos limites et indiquez-les par écrit dans le contrat préliminaire. Autrement dit, établissez vos exigences, vos limites et vos recours dans le contrat. Si le promoteur refuse toutes vos demandes, demandez-vous si vous tenez à ce condo au point de renoncer à ces protections. Avant de vous engager, n’hésitez pas à consulter votre notaire. C’est un spécialiste du droit immobilier et ses conseils vous éviteront bien des désagréments.