J’ai visité plusieurs maisons et je les aime toutes. Est-ce que je peux faire une offre d’achat pour chacune de ces propriétés ? Après tout, une offre d’achat n’est pas un contrat… n’est-ce pas ?

Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?

Une offre d’achat (ou « promesse d’achat ») est un avant-contrat qui, une fois signé, lie les deux parties. Le terme « avant-contrat » signifie qu’un autre contrat, en l’occurrence le contrat de vente, doit être signé pour que l’on puisse considérer que le droit de propriété a été transféré du vendeur à l’acheteur. L’offre d’achat n’est donc pas une vente à proprement parler, mais elle produit tout de même des effets juridiques importants : en la signant, l’acheteur s’oblige à acheter et le vendeur à vendre.

Lorsqu’on veut ajouter, supprimer ou modifier certains termes ou clauses de l’offre après l’avoir acceptée, il faut obtenir le consentement de toutes les parties impliquées. À défaut, le texte de l’offre est définitif.

Une offre d’achat bien rédigée

Une offre d’achat devrait contenir toutes les informations pertinentes à la transaction. En effet, plus l’offre est précise, moins elle sera sujette à interprétation. Elle devrait contenir, entre autres :

• Les informations relatives à l’identité des parties (acheteur(s) et vendeur(s) ainsi que le conjoint de ce dernier, dans certains cas) ;
• La description la plus précise possible de la propriété convoitée ;
• Le prix et la façon dont elle sera payée ;
• La date où l’on prévoit signer le contrat de vente chez le notaire et prendre possession de la propriété ainsi que la date à laquelle l’acheteur occupera les lieux, ces dates pouvant être différentes dans certains cas ;
• Le nom du notaire qui recevra l’acte de vente ;
• Les garanties demandées ;
• Les conditions préalables à la vente (ex. : inspection préachat, obtention d’un prêt hypothécaire avec indication du montant de l’emprunt de l’acheteur, etc.) ;
• L’obtention, par le vendeur, d’un certificat de localisation récent établissant la situation actuelle de la propriété ;
• Une déclaration du vendeur, la plus détaillée possible, quant à l’état de la propriété et à la conformité aux règlements (incluant les règlements municipaux) et aux lois en vigueur ;
• Toute autre clause pertinente compte tenu de votre situation.

Bien sûr, l’offre d’achat doit comporter la signature de l’offrant et celle du vendeur. Il est parfois obligatoire d’obtenir, en plus, la signature du conjoint du vendeur. C’est par exemple le cas lorsque la propriété est une « résidence familiale » au sens de la loi. De plus, l’offre doit être signée dans les délais qui y ont été prévus.

Comment se désister d’une offre d’achat ?

Si l’une des conditions mentionnées à l’offre ne se réalise pas dans les délais, vous pourrez mettre fin à l’offre en vous conformant aux modalités prévues à cet effet dans le document.

Par contre, si toutes les conditions de l’offre sont respectées, votre engagement est normalement irrévocable à moins que l’offre ne contienne une clause appelée « faculté de dédit ». Elle seule vous permet de vous désister de vos obligations à l’intérieur d’un délai donné. Par exemple, si vous achetez une maison neuve d’un promoteur ou d’un constructeur et que vous comptez l’habiter, l’offre doit prévoir que le promettant-acheteur peut se dédire (ou se désister) de l’offre à l’intérieur d’un délai de 10 jours. Le promoteur ou le constructeur peut exiger une indemnité dont le montant est régi par la loi, mais il ne peut vous forcer à renoncer à ce droit.

Enfin, les parties peuvent prévoir une clause leur permettant de se retirer de l’offre d’achat signée, habituellement à la condition que la partie qui se retire verse à l’autre partie une certaine somme en réparation des dommages que cette situation peut lui causer.

Qu’arrive-t-il si je ne donne pas suite à l’offre d’achat ? 

L’offre signée lie les deux parties. Le refus de l’acheteur ou du vendeur d’y donner suite en signant l’acte de vente peut entraîner une démarche judiciaire appelée « action en passation de titre ».

Une mise en demeure en bonne et due forme sera d’abord expédiée au récalcitrant, lui demandant, à l’intérieur d’un délai donné, de respecter ses engagements et de signer l’acte de vente aux conditions mentionnées dans l’offre. Si ce dernier n’y donne pas suite, la partie qui veut finaliser la vente est en droit d’intenter l’action. L’action en passation de titre peut également être accompagnée d’une demande en dommages et intérêts. Les sommes réclamées à ce titre représentent habituellement les dommages subis par le demandeur et qui résultent du retard à obtenir le titre de la propriété. Si le juge accepte, son jugement tiendra lieu d’acte de vente et en aura tous les effets.

Il est donc primordial que toute offre d’achat soit rédigée avec clarté et précision. À défaut, les conséquences peuvent être lourdes. Que l’on soit acheteur ou vendeur, l’importance d’un tel document devrait toujours inciter à la prudence et à la réflexion. En ce sens, la démarche la plus sûre est de consulter votre notaire avant de signer quoi que ce soit. Spécialiste du droit immobilier, le notaire est en mesure d’assurer une analyse juridique rigoureuse du document et de signaler toute correction nécessaire. Il n’en tient qu’à vous de mettre son expérience au profit de votre tranquillité d’esprit !

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Visionner la vidéo « Offre d’achat », la vidéo « Examen des titres » et le dépliant « L’achat d’une propriété ».

Pour plus d’information, consultez le site web de la Chambre des notaires.

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