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Le rôle du notaire en droit immobilier

Certains pensent qu’en droit immobilier, le rôle du notaire est uniquement de faire signer des documents lors de l’achat ou de la vente d’une propriété. Détrompez-vous! Son intervention est cruciale et contribue à protéger vos droits et votre patrimoine.

Expert en droit immobilier, le notaire peut vous conseiller sur de nombreux aspects d’une transaction, par exemple :

  • Quels sont les différents modes de financement pour l’achat;
  • Quelles sont les clauses à inclure dans l’offre d’achat;
  • Quelles ententes prévoir lorsque l’achat est effectué par deux ou par plusieurs personnes;
  • Quelles sont les implications fiscales du contrat;
  • Quelles vérifications devrait-on réaliser avant d’acheter en copropriété divise (condo);
  • Quelles sont les implications liées à la copropriété dès sa création.

Ce professionnel vous informera aussi sur :

  • L’importance de vérifier le certificat de localisation pour éviter les mauvaises surprises;
  • Les solutions afin de régler les irrégularités possibles à la suite de l’examen des titres;
  • Les précautions à prendre pour éviter les hypothèques légales de la construction liées à l’achat d’une maison neuve;
  • La rédaction et la signature des divers documents, notamment l’acte de vente et l’acte d’hypothèque.

Première rencontre

Au-delà de l’établissement un devis, c’est lors de la première rencontre avec son client que le notaire pourra faire le point sur la situation et les besoins, et ce, afin de servir au mieux les intérêts de toutes les parties à la transaction.

Ainsi, ce premier contact permettra au notaire de faire le tour de la situation matrimoniale et financière des acheteurs (mise de fonds, type de prêt, etc.), et du type de transaction projetée.

Le notaire agit également comme intermédiaire entre le client, son prêteur, les vendeurs, leur propre prêteur, ainsi que les autres personnes concernées par la propriété et la transaction.

Récolte des informations

En fonction des réponses reçues lors de la première rencontre, le notaire effectuera le suivi avec les différentes parties et réclamera tous les documents justificatifs nécessaires à la transaction. Il a la responsabilité de valider l’identité de toutes les parties à la transaction, car même si les cas de fraude sont rares, cette vérification est essentielle.

Analyse et vérification

Le notaire devra également analyser l’offre d’achat et, s’il y a lieu, ses annexes et le certificat de localisation émis par l’arpenteur-géomètre. Ce certificat est le document qui décrit l’état actuel de la propriété. Il contient le plan de la propriété ainsi que le rapport de l’arpenteur-géomètre.

La propriété a sa propre histoire et elle a fort probablement subi des modifications à travers le temps : division du terrain, construction, vente, hypothèque, droits de passage, succession, etc. Par conséquent, le notaire devra effectuer un travail rigoureux pour valider les différentes chaînes de transactions liées à la propriété au fil des ans. Il devra également s’assurer que toutes les taxes dues sont payées et voir à la répartition des taxes et frais de condo de l’année en cours entre vendeur et acheteur.

Si les vendeurs ont contracté un prêt hypothécaire pour l’achat de la propriété et qu’il reste un solde à payer, le notaire s’assurera aussi qu’il soit remboursé intégralement.

Rédaction des documents

Dans un premier temps, le notaire convoquera les acheteurs une première fois, en personne ou à distance selon le cas, pour signer l’acte d’hypothèque. C’est à ce moment-là qu’il pourra leur expliquer les clauses de financement et leurs modalités.

Après cette rencontre, le notaire aura la responsabilité de faire publier l’hypothèque au Registre foncier du Québec, le service public chargé de répertorier l’historique des transactions sur une propriété immobilière.

C’est également à cette étape que le notaire recevra et s’assurera de détenir, dans son compte en fidéicommis, toutes les sommes nécessaires à l’achat de la propriété. Il vérifiera la provenance sécuritaire des fonds et leur dépôt dans son compte en fidéicommis pour éviter la fraude immobilière.

Ensuite le notaire invitera les vendeurs et acheteurs à une deuxième rencontre pour procéder à la signature de l’acte de vente. Le notaire a la responsabilité de s’assurer de l’identité des personnes présentes et de leur capacité à donner un consentement libre et éclairé. Bien que dans le cadre d’une vente, le notaire soit choisi par l’acheteur (à moins d’une entente différente), il travaille néanmoins dans l’intérêt des deux parties.

Puis, le notaire publiera l’acte de vente au Registre foncier du Québec. Une fois la publication inscrite, il s’assurera qu’il n’existe pas d’autres transactions qui pourraient entacher le titre de propriété.

Remise des sommes

Ce n’est que lors de cette étape finale que le notaire pourra remettre les sommes qui reviennent au vendeur. Préalablement, il devra toutefois :

  • rembourser le montant du solde du prêt hypothécaire du vendeur;
  • acquitter les honoraires du courtier et autres comptes impayés en lien avec l’immeuble, s’il y a lieu.

Le notaire devra aussi obtenir de la part du prêteur du vendeur un document nommé quittance ou mainlevée. Celui-ci prouve le remboursement total de la dette hypothécaire et permet d’obtenir une radiation définitive qu’il publiera au Registre foncier.

Enfin, sachez que le notaire a aussi la responsabilité de conserver à perpétuité les documents notariés qu’il a reçus. Il devra également remettre des copies conformes aux deux parties, ou à leurs proches et héritiers, lorsqu’une demande lui est transmise.

Une fois toutes ces formalités accomplies, c’est maintenant le temps d’organiser votre pendaison de crémaillère!