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Chers lecteurs, vous avez sûrement pris connaissance de la multitude d’informations concernant la protection des acheteurs lors de l’achat d’un bien mobilier ou immobilier. Ce mois-ci, cet article se veut une sensibilisation auprès des vendeurs lors de la vente d’un immeuble, et de la précision à apporter lors de la rédaction de la déclaration du vendeur. L’objectif : se protéger d’une éventuelle réclamation par un acheteur, sur des circonstances qu’il a mal perçues ou encore qui ne lui ont pas été présentées correctement.
Sachez que cette déclaration du vendeur est obligatoire, lorsqu’une offre d’achat est présentée par l’entremise d’un courtier immobilier. Par contre, ce n’est pas le cas dans le cas d’une vente effectuée directement, sans l’entremise d’un courtier immobilier, bien que cette déclaration soit recommandée pour les raisons ci-dessus énoncées.
L’origine de cette déclaration provient de l’énoncé de l’article 1726 du Code civil du Québec, traitant de la responsabilité du vendeur en matière de vices cachés, lequel se lit ainsi :
Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.
Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.
Un vice est un défaut présent dans le bâtiment. Celui-ci doit être suffisamment grave pour faire diminuer la valeur de l’immeuble ou influencer la décision d’achat.
Quelles informations doivent être présentes dans la déclaration du vendeur?
Vous devez mentionner toutes les informations concernant un dommage à votre immeuble ou qui pourraient influencer la décision d’achat, en lien avec notamment :
Le vendeur doit également déclarer les vices apparents et tout autre pouvant diminuer la valeur de l’immeuble, par exemple, les problèmes d’infiltration d’eau ou d’isolation, même si vous les croyez réglés.
Le vendeur, présumé de bonne foi, doit réfléchir sur les conséquences de ses déclarations.
Voici un cas particulièrement pathétique. Le vendeur de l’immeuble avait fait installer un chauffage d’appoint d’excellente qualité, qui nécessitait un petit réservoir de mazout extérieur. Il constate la présence d’une odeur au sous-sol qui semblait être celle du mazout. Effectivement, c’était le cas!
Il procède par l’entremise d’une firme experte à la décontamination totale. Pour lui, le problème est réglé. Or, il a négligé de le mentionner à son acheteur. Surprise! La ville a signifié à l’acheteur devenu propriétaire qu’il était toujours responsable dans l’éventualité où les immeubles adjacents auraient subi un déversement du contaminant.
Autres cas qui nécessitent des précisions
Le phénomène de la servitude peut parfois conduire à des inconvénients majeurs pour un acheteur. Vous avez un voisin qui prétend avoir un droit de passage sur votre immeuble. Cependant, vous êtes persuadé qu’il a tort, car vous n’avez aucune souvenance et en conséquence vous l’ignorez. Il est possible que par la suite, votre acheteur soit appelé à prendre en charge la demande de votre voisin, et que vous en subissiez les conséquences.
Vous avez transformé votre immeuble pour aménager un logement au sous-sol, afin d’avoir un revenu locatif. De bonne foi vous avez procédé, mais en omettant d’obtenir un permis de votre municipalité à cette fin. Votre immeuble est mis en vente ainsi. Or il appert lors au certificat de localisation, obtenu in extremis avant la transaction devant notaire, que cet aménagement est non conforme aux règlements municipaux. Votre acheteur vous tient responsable pour tous les frais engendrés, puisqu’il n’aurait jamais présenté une offre d’achat dans ces circonstances.
Vous avez eu une infestation de fourmis charpentières il y a quelques années, et que vous avez éradiquée par un exterminateur professionnel. Vous n’en tenez pas compte lors de votre déclaration du vendeur, car pour vous, c’est une chose réglée. Votre acheteur découvre quelques mois plus tard que certains éléments structuraux ont été endommagés par cette vermine, et vous en tient responsable.
En espérant que cette rubrique puisse vous renseigner sur le fait que le document de déclaration du vendeur est loin d’être anodin, et doit fournir le plus d’informations possible en toute transparence à votre futur acheteur. Il est important de garder en mémoire qu’il est possible de poursuivre le vendeur à la condition de prouver qu’il s’agit d’un vice caché, soit un vice grave, inconnu de l’acheteur au moment de la vente, antérieur à la vente et enfin non apparent lors de la vente.
N’hésitez pas à demander conseil à votre notaire, lors de votre décision de mettre en vente votre immeuble, car il est le spécialiste du droit immobilier par excellence.
Pour plus d’informations: www.cnq.org
